Het doel van een commercieel bedrijf is eenvoudig te omschrijven: winst maken. Het doel van een maatschappelijke organisatie is moeilijker te omschrijven. Het ontleent haar bestaansrecht aan haar maatschappelijke betekenis. Het moet voorzien in een behoefte waarin commerciële bedrijven niet voorzien. Zo'n beschrijving geeft de essentie wel weer, maar daarmee heb je nog geen beschrijving van het bedrijfsmatige functioneren van een corporatie.

bedrijfsmodel

Om de aansturing van het bedrijf, en alle veranderingen daarin, te vereenvoudigen, hebben we bij Dudok Wonen een landkaart gemaakt waarop alle ontwikkelingen ingetekend kunnen worden. Ik noem het een landkaart maar je kan het ook zien als een bedrijfsmodel voor maatschappelijke ondernemingen.

De kaart toont de complexiteit van corporaties. De basisgedachte is nog eenvoudig. De corporatie heeft een visie* op haar maatschappelijke omgeving en formuleert op basis daarvan haar een eigen, onderscheidende missie. Vervolgens stelt het een dienstverleningsconcept vast en zoekt het de hierbij passende producten. De corporatie heeft het dan goed gedaan als de maatschappij tevreden is met deze producten en als klanten ze afnemen.

Maar er zijn wel twee 'complicerende' randvoorwaarden. Je moet het doelmatig organiseren en er moet een verdienmodel onder liggen waarmee de continuïteit van de organisatie is gewaarborgd. 

continuïteit

Op dit moment staat de continuïteit van corporaties op twee plaatsen in de binnenring van het bedrijfsmodel onder grote druk:

• het verdienmodel is niet meer sluitend, zelfs als corporaties efficienter gaan werken;
• de maatschappelijke legitimiteit van corporaties staat ter discussie, niet alleen door uitglijders bij een aantal corporaties, maar vooral omdat corporaties nog te weinig dienstverlenings-concepten hebben ontwikkeld die passen bij de 21e eeuw.

In twee volgende blogs zal ik, met behulp van het bedrijfsmodel, aangeven hoe we bij Dudok Wonen dit soort uitdagingen te lijf gaan. Volgende keer ga ik in op het organiseren en sturen van veranderingen. De daarop volgende keer ga ik in op de persoonlijke ontwikkeling van medewerkers die bij organisatieverandering hoort.

* Vanuit die visie bepaal je wat voor soort corporatie je wenst te zijn: vastgoedonderneming, klantencorporatie, wijkregisseur, emancipatiemachine of voorzieningencorporatie (archetypen vlgs SEV)

Waarom noemt niemand een corporatie een Non Governmental Organization (NGO)? Ik weet het niet. En eigenlijk is NGO ook een gek woord. Je bent iets wat je niet bent, namelijk géén overheid. Maar goed, ook een corporatie is geen overheid, dus waarom dan geen NGO?

We noemen corporaties wel een Maatschappelijke Onderneming (MO). Klinkt eigenlijk ook spannender dan NGO. Maar hebben we de begrippen 'maatschappelijke' en 'onderneming' wel voldoende geladen?

Dat 'maatschappelijke' hebben we gemeenschappelijk met NGO's: je doet iets waar maatschappelijk behoefte aan is. Althans dat hoop je. Meestal is het iets dat de markt niet oppakt.

Het begrip 'onderneming' roept meestal meer vragen op. Het associeert met bedrijvigheid en winst maken. Dat klinkt juist on-maatschappelijk. Als je boos bent op corporaties roep je dat ze te veel als een onderneming worden gerund. Maar als je corporaties geen overheidssteun wilt geven, roept men juist dat ze bedrijfsmatiger moeten werken!

Is dat 'maatschappelijke' en 'onderneming' dan toch een onlogisch huwelijk?

Laten we eens in onze historie kijken. De meeste corporaties zijn ongeveer een eeuw geleden opgericht. Particulier initiatief, private organisatie. Allerlei rechtsvormen kwamen toen nog voor. Niet alleen stichtingen en verenigingen maar ook vennootschappen en coöperaties. Veel corporaties hebben in hun archieven nog door henzelf uitgegeven aandelen liggen.

gezond en betaalbaar

Als je dat beeld op je in laat werken, zie je dat corporaties gewoon ondernemingen waren! En wat was de essentie van hun onderneming? Ze hadden producten in de sfeer van 'gezond en betaalbaar wonen' waarvoor ze telkens twee partijen lieten betalen. De bewoner betaalde het ene deel. En voor het deel dat de bewoner niet kon betalen, was de overheid bereid om de corporatie te betalen.

Wat kunnen we van deze historie leren? Dat een corporatie geen producten moet leveren, waar niet voldoende voor wordt betaald. Als de bewoner het niet kan betalen, en de overheid wil niet bijbetalen, dan is het onverstandig om dergelijke producten te leveren. Doe je dat wel, dan ben je geen goede maatschappelijke ondernemer. Het staat elke onderneming natuurlijk vrij om met verlies te ondernemen. Maar dan verdwijn je vanzelf.

Zijn we daarmee alsnog aangekomen bij het onderscheid zijn tussen een NGO en een MO: een MO onderneemt en wordt betaald, een NGO consumeert en wordt gesubsidieerd? Hmm, dat klinkt ook raar. Maar wie het weet mag het zeggen.

Of je woningen via verloting moet verdelen, leidde tot een mooi en intensief debat. Maar niemand vroeg zich af, hoe we van verdeelsystemen afkomen. Dat is simpel: breng vraag en aanbod met elkaar in evenwicht.

We proberen dat vooral te bereiken door het aanbod te vergroten. Dat doen we al zestig jaar. Het heeft niet geleid tot zichtbaar kortere wachtlijsten. Daarentegen zie je in krimpgebieden dat een vermindering van de vraag wel het juiste effect heeft. Ligt in vermindering van de vraag dus de oplossing van onze wachtlijsten? En hoe kan je een vermindering van de vraag bereiken in schaarstegebieden?

Vanuit de gewone logica is de oplosssing simpel: verminder het aantal mensen dat in de wachtrij mag staan. De regering heeft een eerste gezet met het beperken van de doelgroep tot € 33.000,-. Grappig genoeg heb ik nog van geen enkele gemeente of corporatie het voorstel gezien om die grens nog lager te leggen. Dan worden wachttijden weer korter en heb je als corporatie tenminste nog betekenis voor een deel van de mensen steun nodig hebben. Nu geldt het omgekeerde. Hoe groter de groep is die een corporatie wil helpen, des te minder betekenis de corporatie heeft voor die mensen. Wat heb je immers aan een corporatie die bijna uitsluitend 'nee' verkoopt?

Op momenten van grote schaarste kan je dus kiezen voor het laten ontstaan van oost-europese wachtrijen. Maar je kan ook je prioriteiten bepalen en een kleinere groep een echte kans geven. Hebben we in de volkshuisvesting niet wat meer lef nodig om te kiezen?

De laatste fases van de herstructurering in de Godelindebuurt in Bussum en Hilversum Oost zijn bereikt. Met behulp van de Revisited methode zijn na tien jaar verbeteren en bouwen de wijken in hun oude glorie hersteld. De gekozen aanpak is een groot succes. Dat klinkt mooi, maar een dergelijke aanpak zal niet snel meer plaatsvinden.

Nieuwe aanpak

Zo'n zeven jaar geleden begonnen we in een andere Bussumse wijk te zoeken naar een nieuwe werkwijze. Minder duur en sneller uit te voeren. Niet meer te hoeven kiezen voor dure vervangende nieuwbouw of ingrijpende woningverbetering met veel op- of uitbouwen. Gewoon het behoud van de woning in zijn originele staat en maat. Bij elke woning wordt de buitenkant architectonisch en energetisch verbeterd. Elke huurder kan – tegen een kostendekkende huurverhoging – kiezen voor aanvullende verbetering aan de binnenkant van zijn woning.

De resultaten zijn verbluffend.

De investeringskosten zijn meer dan gehalveerd, er is minder sociale ontwrichting in de buurt en de doorlooptijd is fors verkort. De aanpak ontvangt veel steun van bewoners en politiek. Op dit moment worden in Hilversum Zuid zo'n 600 woningen op deze manier verbeterd. In Hilversum Noord zijn sloopplannen van een aantal na-oorlogse portiekwoningen op het laatste moment omgezet in verbeterplannen. Het leidde tot een ware run op de woningen. Tja, zo zijn we in de loop der jaren weer wat wijzer geworden. Ik ben benieuwd of andere corporaties zich in dit beeld herkennen?

Woningzoekenden met een inkomen tot € 43.000 mogen een woning kopen van elke particuliere eigenaar. De woningzoekende betaalt – afhankelijk van het inkomen – tenminste de helft. De rest van het geld legt Dudok Wonen er bij. Onder de naam Start Me Up begon Dudok Wonen hiermee vorige maand. In eerste instantie voor 50 woningzoekenden.

Waar komt het geld vandaan?

Om dit mogelijk te maken, heeft Dudok Wonen eerst 30 huurwoningen (28 sociaal en 2 vrije sector) met behulp van Koop Goedkoop verkocht. Met de verkoopopbrengst helpen we de 50 'Start Me Up' woningzoekenden om een woning te kopen. Daarbij gebruiken we de koopformule Kopen naar Wens.

Jongeren pakken hun kans

Wie hebben gereageerd op ons aanbod voor 'Start Me Up'? 70% verdient minder dan € 33.000; een kwart zelfs minder dan € 24.000. Een ruime meerderheid is jonger dan 30 jaar. Het overgrote deel komt uit de regio. Dat laatste is opvallend omdat men vanuit heel Nederland kon reageren en er veel landelijke publiciteit was. 54% van de woningzoekenden woont nu in een huurwoning, 41% heeft nog geen woning. Een enkeling komt uit een koopwoning. Dit zijn meestal gescheiden mensen.

2,5 x meer mensen geholpen

Een spectaculair effect wordt zichtbaar. Voor de verkoop hielpen we 30 huishoudens aan een woning. Aan het eind staat de teller op 80 huishoudens. Met ons geld doen we dus 2,5 keer zoveel. Voor Dudok Wonen vormt het een aansporing om door te gaan op de ingeslagen weg.

Geloven in de kracht van mensen. Dat bracht een twintigtal organisaties bij elkaar op landgoed Zonnestraal. Op uitnodiging van een zestal organisaties*, waaronder de Alliantie en Dudok Wonen, boog men zich over de vraag hoe mensen in hun eigen kracht kunnen komen. Wat moeten we daarvoor doen zonder door te schieten in de beginselen van de verzorgingsstaat of onder het mom van zelfredzaamheid hen als een baksteen te laten vallen?

Zo’n vraagstuk beantwoord je natuurlijk niet in één middag. Daarom was gekozen voor een programma waarin veel ruimte was voor kennismaking en het delen van ervaringen. De verhalen uit de praktijk waren aangrijpend. Dialoogwandelingen en snelle wisselingen tussen tafels versterkten de verbondenheid.

Vooraf weet je niet wat de uitkomsten van zo’n middag kunnen zijn. Pas aan het eind stond de ‘marktplaats van initiatieven’ gepland. Daar konden mensen zich verbinden aan nieuwe oplossingsrichtingen. De oogst was uiteindelijk groot. We starten met  zes initiatieven. Van heel praktisch (aantal concrete probleemsituaties samen bekijken) tot strategisch (wat moet er structureel veranderen om effectiever samen te werken).

Ik heb mezelf uitgenodigd bij het leefbedrijf van de ROC in Kerkelanden. Ik ga daar op bezoek bij Aaltje Veen, een inspirerende vrouw die inhoud geeft aan het Productief Leren. Dat is een nieuwe onderwijsmethode die geschikt voor leerlingen die al langer thuis zitten omdat de reguliere schoolgang niet lukt of mislukt is.

Tijdens mijn dialoog-wandeling heb ik ook kennis gemaakt met de directeur van de Kredietbank. Ook dat was voor mij een kennismaking met een geheel nieuwe wereld. Blijkt dat de Kredietbank zetelt in hetzelfde kantoorpand als Dudok Wonen. Daar wist ik niets van af. Het toont aan dat ook ik nog veel stappen kan zetten om de instellings-verkokering te doorbreken.

*ROC, Sherpa, gemeente Hilversum, Versa Welzijn, de Alliantie en  Dudok Wonen zijn de initiatiefnemers. Het project maakt onderdeel uit van Pluk. Pluk is een platform dat ruimte biedt voor innovatie en experimenten rond de complexe vraagstukken waarmee we vandaag de dag te maken hebben.

Ogenschijnlijk bevat de nieuwe ministeriële Woonvisie weinig nieuws voor corporaties. Maar op één punt lijken zaken toch te verschuiven. Een paar maanden geleden werd in de nieuwe Woningwet breeduit benadrukt dat het vermogen van de corporaties zo veel mogelijk binnen de toegelaten instelling moest blijven. Nu worden corporaties gedreigd met het verplicht onderbrengen van vermogen in dochterondernemingen.

In die dochterondernemingen zou de vrije sector verhuur kunnen komen. Maar het wordt ook een vehicel voor corporaties om samen met andere partijen te investeren. De woonvisie zegt daarover: 'Hierbij is de corporatie aandeelhouder en ontvangt zij rendement van de dochter, hetgeen kan worden geïnvesteerd in leefbaarheid en maatschappelijk vastgoed.'

Blijkbaar begint op het ministerie het besef door te dringen dat met dochterondernemingen het vermogen niet verloren gaat voor de corporatie. Het vermogen wordt alleen omgezet in aandelen. In mijn blogs over de corporatietrein voorzag ik al een forse groei van het vermogen in dochterondernemingen. Dat kwam voort uit een simpele visie op het verdienmodel van corporaties. In de 21e eeuw kunnen corporaties alleen blijven voortbestaan als ze voldoende rendement halen uit hun vermogen.

De corporatie krijgt daarbij twee soorten geldstromen. In de dochteronderneming streef je naar het hoogst mogelijke financiële rendement. Het rendement wordt uitgekeerd aan de (moeder)corporatie. Die kan dat besteden aan de (goede) doelen waarvoor de corporatie op aarde is. Omdat de corporatie alleen maar sociale, en dus bijna altijd verlieslatende activiteiten onderneemt, is het rendement uit de dochter van cruciaal belang om te overleven.

Het vermogensrendement wordt dus aangewend voor het creëren van maatschappelijk rendement. Het klinkt logisch maar het is een grote omslag, en dan niet alleen voor het ministerie. Corporaties sturen nu vooral op vastgoedrendement. Daar proberen ze ook steeds beter en efficienter in te worden. Daar is niets op tegen, maar het lijkt de hoogste tijd voor corporaties om het rendement op het eigen vermogen centraal te stellen. Als je daarover een consistent gedachtegoed en verdienmodel hebt ontwikkeld, weet elke bestuurder straks ook waarin het corporatievermogen moet worden geinvesteerd.

Voor de verdeling van schaarse woningen zijn verdeelsystemen uitgevonden. Elke corporatie, stad of regio heeft zijn eigen systeem. Kort geleden stelde 2e Kamerlid Bas van Bochove (CDA) aan minister Donner de vraag of Dudok Wonen wel woningen mag verloten?

Meestal legt men zo'n vraag langs de meetlat van de 'eerlijkheid'. Is loten eerlijk? Volgens mij is loten het allereerlijkst omdat het iedereen een gelijke kans geeft! Nu hoor ik vele lezers al tegensputteren. En terecht. Want eerlijkheid hoeft niet altijd de meetlat te zijn. Volgens mij gaat verdelen zelden over eerlijkheid. Bij verdelen moet je in eerste instantie kijken welk doel je wilt bereiken. Wil je vooral zwakke mensen helpen, of jongeren, of ouderen? Verdelen betekent haast altijd kiezen voor een bepaalde groep of doel. En dan is verdelen per definitie oneerlijk ten opzichte van de doelgroep waarvoor je niet kiest.

De praktijk wijst overigens uit dat we zelden voor één bepaalde doelgroep kunnen kiezen. Door ons gepolder geven we in verdeelsystemen meestal voorrang aan een bont scala van doelgroepen. Iedere doelgroep moet een kans krijgen, vind men. En als elke doelgroep een kans heeft, vindt men dat er eerlijk wordt verdeeld. Dat klinkt weer logisch. Maar als we zelden voor een bepaalde doelgroep kunnen kiezen, vraag ik me wel af waarom we doorgaan met al die ingewikkelde verdeelsystemen? Dan kan je toch beter alles verloten? Want dan krijgt elke doelgroep een gelijke kans!

Maar wat voor antwoord gaf Donner nu? Hij liet zich niet verleiden tot dit soort bespiegelingen. Hij stelde gewoon vast dat voor een dergelijke verloting geen wettelijke toestemming nodig is. Zo simpel kan het dus ook

Bijzondere mensen met een hartverwarmende roeping. Barend Rombout van het Rotterdamse bureau Frontlijn is zo iemand. Een ex-agent die in opdracht van het gemeentebestuur oplossingen zoekt voor mensen in achterstandssituaties. Frontlijn zet de mensen centraal, niet de organisaties.

Bij het oplossen van problemen onderzoekt Frontlijn niet alleen wat er aan de hand is, maar vooral waarom het probleem is ontstaan. Door bij het 'waarom' te beginnen, worden mensen makkelijker geholpen. Rombaut constateert dat veel mensen door een te hoge stress in de problemen komen. De maatschappij is voor hen te ingewikkeld geworden. Frontlijn helpt mensen om stap voor stap weer grip te krijgen op hun leven. Dat begint bij het runnen van hun huishouden, daarna de opvoeding van hun kinderen en tenslotte het kunnen verrichten van arbeid. Frontlijn is een klein bureau maar kan toch veel mensen helpen dankzij de hulp van honderden studenten en goede samenwerking met de verschillende overheidskolommen en maatschappelijke organisaties.

Rombaut was gister een gastspreker bij Pluk Ideas. Dat is een netwerk van organisaties die complexe maatschappelijke problemen op een nieuwe manier probeert aan te pakken. Pluk is een initiatief van diverse organisaties waaronder een zestal corporaties. Ook in Hilversum zijn we gezamenlijk een Pluk-project gestart onder de titel 'life is (em)powerful'. Op 7 juli vindt onze eerste 'eigen kracht conferentie' plaats. Ik hoop daar nog veel meer mensen van het type 'Rombout' te ontmoeten.